Planificación financiera para edificaciones de viviendas multifamiliares

Abstract

El problema de vivienda en el Perú específicamente en Lima, como su ciudad capital, ha llegado a límites de sobredemanda de viviendas con todos los estratos sociales siendo aún más latente en los estratos sociales económicos más deprimidos (Clase socio-económica baja). Esta demanda se ha producido, debido mayormente a la migración de la población interior del país y, al problema ocasionado por el terrorismo, el no desarrollo del agro, el centralismo históricamente existente y otros; ha ocasionado que esta demanda en los últimos años este insatisfecha. En los últimos gobiernos se ha creado como paliativo, el sistema FONAVI, el que soluciona en parte el problema de los escases de vivienda. Actualmente se encuentra implementada el sistema "MI VIVIENDA”, el cual está dirigido a la ejecución de proyectos de edificaciones de viviendas económicas conceptuadas en un área habitable para un núcleo familiar de cinco personas. El sector privado, en especial las constructoras inmobiliarias han participado activamente en la satisfacción de las necesidades de viviendas destinadas para las clases socio-económica alta y media, la cual hoy en día se encuentra saturada; debido a la recesión económica del país, originando que la oferta supera la demanda. Finalmente debido al déficit de viviendas, para la clase socio-económico baja se está ofertando Conjuntos Habitacionales, tomando en cuenta una buena ubicación geográfica, con aranceles de terreno que no demanden un costo excesivo; así como que cumplan con requisitos de una vivienda cómoda y habitable, se ha cuidado de seleccionar la calidad del material y proponer un costo adecuado de venta. Una vez determinado estos factores básicos, debe encarar la tarea de planificación financiera y de la obra, que por su importancia ha sido considerada el objetivo de esta tesis profesional. La planificación puede ser definida como la determinación de la metodología o camino que se va utilizar para el cumplimiento de un objetivo específico. Una buena planificación asegura que cada tarea tenga la oportunidad de ser ejecutada correctamente, en el lugar apropiado y en el momento oportuno. Es decir, la planificación tiene como propósito principal lograr el cumplimiento de un objetivo con la mínima interferencia producida por eventos que puedan retrasar o detener su logro. La planificación es una herramienta fundamental para la toma de decisiones en la construcción y, por lo tanto, para la administración de un proyecto u obra. Sin planificación, el curso de acción se transforma en una serie de cambios aleatorios de dirección. Sin el marco de referencia aportado por la planificación, el seguimiento y posteriormente el control no tiene sentido. La función de planificación y control se desarrolla de una forma dinámica y continua, dentro de lo que se conoce como el ciclo de planificación. Un principio básico de esta función es que no hay planificación que se cumpla plenamente en la realidad práctica, ya que ella es sólo un modelo de nuestras intenciones en cuanto a la forma en que pretendemos llevar a cabo una tarea. El ciclo de planificación se presenta en cuatro etapas fundamentales: 1. Control y toma de decisiones. 2. Planificación de la obra y financiera. 3. Ejecución de la obra. 4. Supervisión y control de la planificación de obra y financiera. El control es el proceso de análisis y de toma de decisiones sobre la base de la información respecto a la situación actual, para actuar sobre el desarrollo futuro de una obra y asegurar así el cumplimiento de los objetivos planteados. La planificación permite una utilización eficiente de los recursos y fortalece la posición del administrador. Esto último debido a que se pueden minimizar las influencias negativas y transferir responsabilidades directas a otros. La planificación de la obra se realiza con el auxilio de diferentes instrumentos técnicos, en el presente nos referirnos exclusivamente a la programación rítmica. La programación rítmica, se basa en el análisis de cada uno de los procesos simples que conducen a integrar cada uno de estos en forma secuencial y ordenadamente de la programación toda de la obra en su conjunto. La planificación de operaciones, tiene por objeto la organización detallada de cada una de las actividades a realizarse en ella, para lograr que cada operación se emplee en la secuencia y el método más económico posible, de acuerdo con la planificación general del proyecto. Para la ejecución del proyecto, una vez determinado; el presupuesto analítico detallado y cronograma valorizado de ejecución del proyecto, es fundamental contar con el financiamiento requerido por la construcción de la obra, haciéndose necesario la elaboración de una planificación financiera. La planificación financiera consiste en estudiar diversas fuentes de financiamiento, para lo cual es necesario determinar tres aspectos importantes. • Determinar el volumen total de fondos, que debería utilizar la empresa. • Distribuir esos fondos eficientemente entre los diversos recursos emplearse en la obra. • Distribuir de la mejor manera las fuentes de financiamiento. Además, en una planificación financiera, es necesario elaborar la estructura de financiamiento del proyecto, en el cual se incluyen las fuentes internas y externas con su respectiva distribución de parámetros establecidos para la ejecución de la edificación. Otra función importante de la planificación es la de servir como base de referencia para el seguimiento y el control. El seguimiento corresponde al proceso de obtención de la información sobre la obra necesaria para el control del mismo.