Propuesta de viabilidad de un strip center ecológico para potenciar los servicios comerciales: caso distrito de Breña

Abstract

En la tesis se propone el establecimiento de un strip center ecológico en el distrito de Breña. Este distrito es uno de los próximos al centro histórico de Lima y a la zona industrial, es el más densamente poblado de la provincia de Lima con 26 mil 493 habitantes por cada kilómetro cuadrado. Breña es uno de los distritos con mayor crecimiento inmobiliario demostrado en los últimos años y donde se han desarrollado proyectos multifamiliares de hasta 20 pisos en las vías principales. Ello ha impactado favorablemente en el comercio, pero también ha mostrado deficiencias como la disminución en su calidad de servicio, falta de seguridad, turnos de atención no flexibles, falta de un diseño e infraestructura adecuados en las tiendas y en las exhibiciones, menor facilidad de pago, menor oferta en precios de productos; por ende, menor comodidad y calidad al realizar las compras. En este marco se vuelve factible el establecimiento de un strip center ecológico. El diseño del producto, basado en el estudio de mercado, se define como un centro de abastecimiento de compras y servicios varios, en un formato de strip center ecológico con cinco líneas de negocio: un minimarket; como tienda ancla, bancos, locales de cuidado personal y comerciales, servicios y locales de fast food-patio de comidas que cubran las necesidades directas de los pobladores de Breña y sus distritos colindantes. En el mismo estudio, se detectan las marcas de preferencia del público objetivo. El Strip Center Ecológico debe ubicarse en una esquina para aprovechar tanto la accesibilidad y la publicidad en su fachada. En virtud de ello, el terreno elegido se encuentra ubicado entre la cuadra 6 de la avenida Arica y jirón Loreto. Dicha zona es céntrica, con gran cantidad de comercio, edificios multifamiliares y condominios y un flujo constante de personas. A partir de los análisis de costos de implementación para que el edificio sea sostenible, los costos fluctúan entre 1.34% hasta 5,25%. Se ha elegido la certificación EDGE, cuyo requerimiento es que el edificio demuestre como mínimo una eficiencia en términos de recursos del 20 % en las categorías de energía, agua y energía incorporada en los materiales. En el diseño se han considerado varios formatos de tiendas según los requerimientos de los espacios para los negocios/marcas que han resultado de mayor preferencia de los clientes que visitarían el centro comercial. Para el análisis financiero se tomó en cuenta la opción conservadora, con un porcentaje de ocupabilidad del 70%, en el caso de las tiendas y otros servicios no Ancla. En la tienda Ancla se ha tomado en cuenta la opción optimista cubierta para el desarrollo y lanzamiento. De este análisis, en un plazo de operación de cinco años, resulta un VAN de 85 mil 204.59 dólares y un TIR de 205%, por lo que se comprueba la viabilidad económica de la operación.

The thesis proposes the establishment of an ecological strip center in the Breña district. This district is one of the next to the historic center of Lima and the industrial zone, it is the most densely populated in the province of Lima with 26 thousand 493 inhabitants per square kilometer. Breña is one of the districts with the highest real estate growth demonstrated in recent years and where multifamily projects of up to 20 floors have been developed on the main roads. This has had a favorable impact on commerce but has also shown deficiencies such as a decrease in its quality of service, lack of security, inflexible attention shifts, lack of adequate design and infrastructure in stores and exhibitions, less facility of payment, lower offer in product prices; therefore, less comfort and quality when making purchases. Within this framework, the establishment of an ecological strip center becomes feasible. The design of the product, based on the market study, is defined as a supply center for purchases and various services, in an ecological strip center format with five business lines: a minimarket; as an-anchor store, banks, personal and commercial care stores, services, and fast food-food court stores that meet the direct needs of the inhabitants of Breña and its adjoining districts. In the same study, the preferred brands of the target audience are detected. The Ecological Strip Center should be located on a corner to take advantage of both the accessibility and the advertising on its facade. By virtue of this, the chosen land is located between block 6 of Arica Avenue and Jirón Loreto. This area is central, with a large amount of commerce, multi-family buildings and condominiums, and a constant flow of people. Based on the analysis of implementation costs for the building to be sustainable, the costs fluctuate between 1.34% and 5.25%. The EDGE certification has been chosen, which requires that the building demonstrate at least 20% resource efficiency in the categories of energy, water and energy incorporated in materials. In the design, several store formats have been considered according to the requirements of the spaces for the businesses / brands that have been the most preferred by customers who would visit the shopping center. For the financial analysis, the conservative option was taken into account, with an occupancy percentage of 70%, in the case of non-Anchor stores and other services. The Ancla store has taken into account the optimistic covered option for development and launch. From this analysis, in an operation period of five years, a NPV of 85 mil 204.59 dollars and an IRR of 205% are obtained, so the economic viability of the operation is verified.