Titulación de créditos hipotecarios caso fondo MiVivienda en el Perú

Abstract

El sistema financiero con el transcurso del tiempo se ha convertido en uno de los sectores más importantes e influyentes para el desarrollo de la economía mundial, fortalecido con las experiencias de las crisis financieras que ha atravesado en las últimas décadas. Han surgido, nuevos tipos de negocios, tipos de contratos y transacciones con nuevas variantes e innovaciones, como por ejemplo el Leasing, Fideicomiso, Factoring y la Securitización de Activos, entre otros. Ya sea dentro del ámbito del mercado bancario (en el otorgamiento de financiamiento), como en el mercado de valores (con nuevas propuestas de inversión para los tomadores de valores), producto del cual estas innovaciones se han tornado atractivas para la obtención de nuevas ganancias y así mismo, su desarrollo está logrando un mejor desempeño del sistema financiero internacional. En este sentido, se plantean también propuestas de sinergias entre los mercados del sistema financiero de forma que contribuyan entre sí, al desarrollo de cada uno de forma dinámica (o reactivadora) y consistente al nuevo entorno económico, un sistema intersectorialmente dependiente, no siendo nuestro país ajeno a este perfil que, desde ya, involucra a diversos agentes económicos, como el Estado mismo. En el caso del mercado de créditos hipotecarios, se desarrollaron fórmulas como la de Fannie Mae, en Estados Unidos, titularizando carteras de créditos hipotecarios, aplicado como un mecanismo financiero que permite movilizar créditos relativamente ilíquidos, por medio de un vehículo legal, a través de la creación, emisión y colocación en el Mercado de Capitales de títulos valores, respaldados por el propio conjunto de activos que le dieron origen. Resultado de ello, un mercado de créditos y capitales ampliamente reconocidos por el dinamismo operativo alcanzado y la eficiencia y la rentabilidad para las partes participantes en el proceso, en términos de costo- beneficio. Igualmente, en América Latina, se pretende imitar este tipo de experiencias exitosas, siendo los países de Argentina y Colombia las que actualmente trabajan en este proceso. El presente documento presenta las diversas posiciones de especialistas en la materia, así como las apreciaciones de estudios realizados en torno a ésta, para lograr establecer las posibilidades de su aplicabilidad en nuestro país, o en su defecto identificar las debilidades o carencias que la desestiman para su desarrollo, reconociéndose la ausencia de un mercado bancario dinámico que establezca conectividad continua con el mercado de valores, y así mismo la desatención de una demanda potencial de créditos hipotecarios que promete incrementarse. Para dicho propósito, en el primer capítulo se muestra una visión integral del desarrollo del mercado bancario peruano, y se identifica la demanda potencial de créditos hipotecarios según estratos e ingresos económicos, reconociéndose el papel desempeñado por el Estado para cubrir esta demanda, traducido en el Fondo MIVIVIENDA, con lo cual se ha realizado un diagnóstico del crédito hipotecario de este fondo, y su relevancia en comparación crédito tradicional de la banca múltiple para atenuar la demanda existente de créditos hipotecarios; buscando de esta forma mostrar un primer alcance de conexión, en términos de precios, con el mercado de valores peruano. En un segundo capítulo, se da cuenta del desarrollo de las titulizaciones de activos en nuestro país, y la existencia del exceso de demanda de instrumentos de largo plazo, por parte de los inversionistas institucionales. Seguidamente, en el tercer capítulo, se aborda a la titulización de créditos hipotecarios, como la de un activo más, con la peculiaridad de los riesgos y coberturas que la diferencian, en la estructuración su proceso, en conocimiento de las modalidades en que puede realizarse. Así mismo se realiza una apreciación sobre la contribución de dicho proceso al mercado de capitales peruano, estableciendo los beneficios en términos de "mark to markef', para los participantes. En base a dicho análisis, se muestra una propuesta tentativa para la titulización del Fondo Mivivienda, que se replicaría en un proceso similar en la banca múltiple, teniendo en cuenta, el marco legal y tributario establecido para el desarrollo de una titulización de créditos hipotecarios en el país. En el cuarto y último capítulo, se presentan las conclusiones y recomendaciones del estudio, destacando las ventajas y críticas encontradas para la aplicabilidad de un proceso de titulización de créditos hipotecarios en nuestro país, así como, la repercusión que tendría su desarrollo en la economía nacional.