Proyecto inmobiliario de vivienda multifamiliar La Unión de Manchay : planificación y parámetros de control del plazo de ejecución de obras

Abstract

Para la etapa de ejecución de obra, las empresas involucradas en los proyectos inmobiliarios requieren de una gerencia de obra que tome las decisiones convenientes para lograr los objetivos del proyecto de la manera más eficiente posible, alcanzando principalmente un equilibrio entre tiempo, costo y calidad que garantice obtener la rentabilidad deseada. Para ello es necesario planificar el desarrollo de la construcción antes del inicio de ejecución de la obra, proyectando una fecha de conclusión de los trabajos mediante la elaboración de un cronograma de trabajo, estableciendo parámetros de control y de seguimiento constante y reprogramando los trabajos durante el desarrollo de la construcción de la obra para cumplir con los tiempos y otros objetivos establecidos. El factor tiempo es el parámetro más importante dentro del proceso de ejecución de obra para las empresas contratistas debido principalmente a las cláusulas de penalidades contractuales por incumplimiento del plazo de ejecución. Tanto es así, que, dependiendo de la magnitud de la obra, existe un ingeniero responsable de la programación y reprogramación constante del cronograma de ejecución. El presente Informe de Suficiencia desarrolla un cronograma de ejecución de obra para el proyecto inmobiliario denominado "La Unión de Manchay", que consiste en un condominio residencial de 128 departamentos de 87 m2 distribuidos en ocho bloques de cuatro pisos cada uno. El terreno donde se edificará el proyecto está ubicado en la zona de Manchay, perteneciente al Distrito de Pachacámac, Provincia de Lima, Departamento de Lima. Para cumplir con las expectativas de los agentes involucrados en este proyecto inmobiliario se requiere elaborar un cronograma general de ejecución y establecer los parámetros de control para garantizar que la obra se termine dentro del plazo contractual previsto; es decir, se cuente con documentos base para realizar el seguimiento durante la etapa constructiva. Para elaborar el cronograma de ejecución de obra se hará uso del programa de cómputo MS Project, que es el de uso más comercial para la programación de obras. En base a este cronograma se construirá un cronograma similar elaborado en Microsoft Excel; y de este cronograma se elaborará una Curva "S" valorizada que sirva como parámetro de control y seguimiento durante la etapa de ejecución de obra. De la elaboración del cronograma de obra, se determinó que el tiempo de ejecución para este proyecto inmobiliario es de 16 meses, notándose que la etapa de ejecución de las estructuras es donde se podría agilizar la ejecución de la obra y que la etapa de acabados sería la que demande mayor duración en su ejecución.