Análisis de sensibilidad en la evaluación de proyectos inmobiliarios caso : edificio multifamiliar San Rafael

Abstract

Los proyectos de construcción por naturaleza están planteados hacia el futuro (El futuro generalmente tiene un cierto grado de incertidumbre), expuestos a una serie de hechos, factores provocados por el hombre o por la naturaleza, que pueden provocar un cambio en las variables inicialmente consideradas cuando se realizó la evaluación del proyecto. Al no existir una base estadística estandarizada sobre este tipo de proyectos y su rendimiento, conlleva a que los promotores y/o constructores no den la debida importancia al análisis de sensibilidad al momento de realizar su evaluación, conllevando a que estos sean ejecutados con escaso juicio respecto al grado de incertidumbre que rodea al proyecto, como consecuencia, no se toma a tiempo las medidas correctivas frente a escenarios cambiantes. La presente tesis, considera a la evaluación de proyectos como elemento prioritario y herramienta clave antes de tomar cualquier tipo de decisión de inversión, la investigación propone realizar un análisis económico - financiero, por medio de un modelo que permita involucrar el comportamiento de las variables macroeconómicas (crecimiento del país, tasa de interés del mercado, política monetaria, políticas de crédito, beneficios fiscales, subsidios, etc.) y microeconómicas (capacidad de endeudamiento de las empresas, capacidad financiera del inversionista, la experiencia en el sector de la empresa, la demanda y oferta de vivienda, etc.), que afectan el sector de la construcción, y mediante un análisis de sensibilidad se identifica las variables de mayor impacto sobre el flujo de fondos del proyecto, luego se elaboran escenarios que permitan mejorar la información para la toma de decisiones en la evaluación de proyectos. Algunas variables pueden ser controladas y otras no, las variables controlables son los que dependen de la habilidad, capacidad y control de gestión del profesional que desarrolla el proyecto, las variables más sensibles son el precio de venta de las unidades de vivienda, la velocidad de ventas, costo de construcción y el costo del terreno; en menor grado tenemos al diseño, marketing, etc. Entre las variables no controlables se tiene: las disposiciones legales gubernamentales y municipales, poder adquisitivo del demandante, predisposición a la adquisición de un bien inmueble, cambios socioculturales y en mayor grado aquellos derivados de los hechos de la naturaleza, como los desastres naturales. Entonces, si se pudiese de alguna manera identificar si el proyecto es capaz de resistir escenarios cambiantes, se podrían evaluar con mayor exactitud la viabilidad del proyecto o de ser necesario hacer las correcciones pertinentes. Entre los principales problemas que se tiene antes de la ejecución del proyecto, es si el valor del terreno varía ante la oferta y la demanda del mercado, la velocidad en que se realiza las preventas; durante la ejecución, si el valor de los departamentos se ve afectado por la competencia, si los costos de construcción suben o bajan, e identificar que subvariables son más sensibles (costo de la mano de obra, costos de materiales y los costos de equipos). Para realizar dicho análisis se desarrollarán seis capítulos que se encuentran divididos en tres partes fundamentales, la primera parte abarca respecto a los antecedentes de la construcción en el Perú y el marco teórico referente a la gestión, el marketing, los métodos de evaluación y el análisis de sensibilidad en los proyectos inmobiliarios. En la segunda parte se analiza todos los estudios realizados, de manera de definir el proyecto inmobiliario: Edificio Multifamiliar "San Rafael". En la tercera parte se evalúa la vialidad del proyecto inmobiliario y finalmente se presenta las conclusiones y recomendaciones obtenidas a partir de la investigación realizada.