Proyecto inmobiliario Los Jardines de Escardo constructibilidad del bloque C

Abstract

El presente Informe se elaboró teniendo en cuenta los siguientes marcos: Físico: El Proyecto del Conjunto Residencial Los Jardines de Escardó. Técnico: El Reglamento Nacional de Edificaciones. Legal: Reglamento de Habilitación y Construcción Urbana Especial. Fondo Hipotecario de Promoción a la Vivienda - Fondo MIVIVIENDA. El Estado con las condiciones presentes promueve a que participen dentro de la ejecución del proyecto a los siguientes entes, los cuales cuentan con las siguientes características y denominación: Promotor inmobiliario: Es la persona natural o jurídica, pública o privada, que de manera individual o en asociación con terceros, identifica oportunidades de inversión, obtiene el financiamiento, ejecuta la obra directamente o bajo contrato con terceros, administra, promueve y comercializa una edificación para la posterior venta o alquiler a terceros. Para desarrollo de su actividad, el promotor inmobiliario deberá contar con lo siguiente: Tener la titularidad del terreno sobre el que se ejecutará la edificación. Obtener las licencias y autorizaciones necesarias para la ejecución. Responder ante los clientes o usuarios finales, por los daños que pudiera existir en la edificación. Entrega al cliente final, la documentación completa relativa a la individualización de su derecho de propiedad Gerente de Proyecto: Es la persona natural o jurídica que, cuando sea necesario por la magnitud del proyecto, se encarga de administrar la ejecución de este en todas sus etapas. Debe disponer de los profesionales calificados para los diferentes procesos que incluirá el desarrollo del proyecto, así como también resolver las contingencias que se produzcan en el desarrollo del proyecto, y por último definir las eventuales modificaciones del Proyecto, que sean exigidos por el proceso de supervisión, revisión o aprobación de alguna de las etapas de este. Definición y Aplicación de Constructibilidad Es el mejoramiento de la productividad en la construcción, desde la formulación del proyecto con el aporte de experiencia de proveedores, constructores para una programación teórico-práctica, pero sin afectar la calidad del producto final. En el proceso de Constructibilidad a nivel de proyecto, se pueden definir tres puntos específicos, los cuales los mencionamos a continuación: 1.- Obtener las capacidades de constructibilidad. 2.- Plan de implementación del programa de constructibilidad 3.- Implementación del programa de constructibilidad. Todo este proceso de constructibilidad se debe iniciar poco después de la concepci6n del proyecto por el propietario y continuar a través de la planificación, el diseño, la adquisición, la construcción y su puesta en marcha. A.- Obtener las capacidades de constructibilidad. Se debe considerar el grado de especialización de la empresa y considerar la adquisición de un diseño extremo y la especialización de constructibilidad en las operaciones de campo. Para llegar a esto debemos seguir 4 pasos que son los siguientes: A.1.- Formar un equipo con los miembros clave del proyecto Se debe seleccionar al Gerente de Proyecto, y establecer los criterios para seleccionar a los demás miembros del equipo que aplicarán la constructibilidad. A.2.- Definir los objetivos y medidas de la constructibilidad Cada miembro del equipo seleccionado· se debe concentrar en el objetivo general del proyecto y no en subobjetivos, además estos objetivos que se definirán deben tener relación con el _ proceso de aplicar la técnica de constructibilidad. A.3.- Definir una estrategia para la contratación del proyecto Se pueden tener varias posibilidades para la contratación en la ejecución del proyecto, teniendo en cuenta la especialidad de la empresa a la cual se le designe, tenemos como alternativas las siguientes: Diseño: E1 - Construcción: E2 Diseño y Construcción: E1 Diseño y Administración de la Construcción: E1 - Construcción: E2 B.- Plan de Implementación de la Constructibilidad Para poder implementar un programa de constructibilidad, se debe realizar con la mayor anticipación posible para dar una mejor incidencia en el proyecto. Otra manera de implementarla sería realizarlo con la mayor cantidad de personas involucradas, estas serán escogidas a base de su participación dentro del proyecto. B.1.- Desarrollar equipo de constructibilidad Se tiene que contar con las personas experimentadas y con una mente abierta a nuevas ideas, otra característica que deben tener el grupo de personas es que deben pertenecer a los diferentes sectores del proyecto (propietario, diseñador, contratista y subcontratista) B.2.- Identificar y abordar barreras del proyecto Algunas barreras para el éxito se pueden ver reflejadas recién en la parte última del proyecto, entre las cuales podemos mencionar: Negativa de mayor inversión inicial. Falta de experiencias La no comunicación entre diseñadores y constructores. B.3.- Consultar lecciones aprendidas Esta etapa de la aplicación de la constructibilidad nos sirve como enlace para un intercambio de conocimiento y experiencias de cada empresa en diferentes proyectos y así poder formar una lista propia de experiencias. 8.4.- Procedimiento e integración de actividades del proyecto Las responsabilidades de cada integrante del proyecto deben estar bien definidas, para no tener problemas con los demás miembros del equipo. Podemos citar algunas responsabilidades de cada miembro de todo el equipo de constructibilidad: Gerente de Proyecto: Relación entre proyecto y propietario. Director de equipo de constructibilidad: Recopilación de información, comunicación a empresas de lecciones y ocurrencias. Equipo: Son los que deciden por la inclusión de más miembros en el equipo de trabajo. C.- Implementar la Constructibilidad Con la buena planificación del programa de constructibilidad, el comportamiento de las ideas de constructibilidad debe ser integrado al plan del equipo. Los pasos son los siguientes para una buena implementación del programa: C.1.- Aplicar los conceptos y procedimientos El concepto de constructibilidad son las experiencias aprendidas en proyectos anteriores, las cuales son extendidas para hacerlas formales dentro de la empresa. Ahora el equipo de constructibilidad debe tomar en cuenta la mayor parte de problemas que se podrían generar en el campo, por lo que sólo quedaría implementarlos. Otro punto importante es la retroalimentación de la constructibilidad hasta el punto de la liquidación de obra. C.2.- Monitorear y evaluar la efectividad del programa de proyecto Se tienen que mantener los registros de las ideas de constructibilidad, así como también evaluar e informar sobre el progreso del programa implementado, y por último tomar las medidas para las acciones correctivas. C.3.- Documentar las lecciones aprendidas La retroalimentación sobre el programa de constructibilidad tiene que ser recibida durante la construcción del proyecto. Todos los problemas que se presenten deben ser corregidos en plena construcción y no al final, ya que esto no ocasionaría ninguna mejora en el proyecto.