Financiamiento de proyectos de vivienda a través del sistema de letras hipotecarias

Abstract

Es evidente la carencia de viviendas nuevas en el país, dada por los diferentes problemas acaecidos a lo largo de los años. Si bien los anteriores gobiernos buscaron disminuir este déficit, las cifras que más; adelante se presentan muestran que eso no se ha logrado. Desde la pérdida de vigencia institucional de la banca de fomento, así como del sistema mutual, prácticamente todo el sistema de financiamiento habitacional fue desarticulado, creando incertidumbre sobre el desarrollo del sector vivienda. Aparecieron luego entidades financieras, que, en acuerdos con ciertas constructoras, ejecutaron algunos proyectos inmobiliarios, pero dirigidos a determinados grupos y en bajos volúmenes, sin ser esto, de ninguna manera, solución alguna. Es así como el Gobierno Central en coordinación con los diversos entes privados que están relacionados al sector de la construcción de viviendas, decide la creación de una nueva modalidad de financiamiento habitacional denominada Sistema de Letras Hipotecarias, para que valiéndose de la estabilización socio-económica ya existente en el país, busque promocionar de preferencia la construcción de proyectos masivos de vivienda de parte del sector privado así pueda ir solucionando parcialmente el problema del déficit habitacional, esperando que con la futura mejora de las condiciones económicas de la población, que se augura, el sistema se vaya estableciendo con mayor fuerza. Todo esto me incentivó a recopilar y ana1 izar información referida tanto a los problemas que rodean al financiamiento y construcción de viviendas como a su déficit y de especial manera al nuevo sistema de financiamiento hipotecario, buscando con esto contribuir, con la difusión de esta valiosa información, al incremento de los conocimientos de interés profesional. Fue importante la información recopilada del último Censo Nacional de Vivienda, realizado por el Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI), dado a conocer a mediados de 1994. También han sido útiles los datos extraídos de las diferentes publicaciones editadas. tanto por la Cámara Peruana de la Construcción, como por el Colegio de Ingenieros y por otras entidades tanto públicas como privadas relacionadas al mundo de la construcción de viviendas. En lo que se refiere al orden de la presente Tesis, se tiene que en el Capítulo 1, en un primer punto se presenta información referida al número de viviendas existentes tanto a nivel nacional como específicamente en Lima Metropolitana, con el fin de luego, en un siguiente ítem, poder dar a conocer el déficit de viviendas que se tiene, con su respectivo análisis. Posteriormente, se toca el panorama tanto de la oferta de viviendas existente como el de las inversiones en proyectos inmobiliarios planeados y ejecutados por las diferentes empresas constructoras. Es en el Capítulo 2 en donde se analizan los diferentes problemas que durante buen tiempo han restringido la inversión en proyectos de vivienda y que, por tanto, han contribuido entre otros al aumento del déficit habitacional año tras año. El Capítulo 3 es el que comienza en primer lugar a presentar los antecedentes de financiamiento que durante muchos años se fueron sucediendo en el país, que últimamente se han estado utilizado. Después, Se muestra todo lo referido al Sistema de Letras Hipotecarias, detallándose en primer lugar el marco legal que lo define, que es muy importante conocer. Luego se explica el funcionamiento del sistema, lo que permite tener un pleno conocimiento de este novedoso mecanismo financiero. Un siguiente ítem del capítulo trata, todo lo referido a los costos mensuales que representan los créditos hipotecarios bajo el Sistema de Letras Hipotecarias para los diferentes tipos de viviendas y que muestran valores que pueden servir de referencia útil. Más adelante, se presenta la vinculación que las entidades financieras tienen con el sistema, señalando a aquéllas que en su oportunidad solicitaron al ente correspondiente la autorización para emitir letras hipotecarias y que al habérseles aprobado se encuentran aptas para participar. También se dan a conocer los montos que cada una en un inicio han decidido emitir, así como las efectuadas hasta el momento. Se da a conocer, después todo sobre el rol que le corresponde asumir tanto al Estado como a la empresa privada, como contribución al correcto y eficiente desarrollo de este sistema de financiamiento. Se analiza luego la participación del FONAVI a través de créditos complementarios y se sugieren mejoras. Posteriormente, se presentan unos importantes cuadros, resultado de unas interesantes encuestas realizadas por una institución privada especializada, a los que le hemos hecho su análisis respectivo, de manera tal que dan una idea de la demanda existente por adquirir una vivienda nueva, bajo las condiciones de financiamiento que ofrece el Sistema de Letras Hipotecarias. En el Capítulo 4, se señalan las ventajas y desventajas que presenta el sistema, tanto en lo que respecta a la demanda como a la oferta, lo que nos permitirá conocer las correcciones que éste necesitaría. También se señalan los beneficios económicos y sociales que como consecuencia del buen desarrollo del sistema se presentarían, tanto en favor de los constructores como de las industrias productoras de insumos. Adicionalmente, se analiza la contribución que podría generar esta nueva modalidad de financiamiento hipotecario al desarrollo socio económico del país. En el Capítulo 5, se presenta el análisis de un caso real, con detalles de los acuerdos entre las constructoras el banco y los demandantes de vivienda. También se dan a conocer características del proyecto de viviendas. Todo esto permite, como complemento de la información dada en los anteriores capítulos alcanzar un mayor conocimiento del funcionamiento del sistema. Por último, se exponen las Conclusiones que se derivan de la investigación efectuada para la realización de la presente Tesis y se termina con la presentación de las Recomendaciones a las que se ha llegado y que se espera sirvan para el perfeccionamiento del Sistema de Letras Hipotecarias. Se adiciona un anexo que incluye en primer lugar un glosario, continuándose con los dispositivos legales referidos al Sistema de las Letras Hipotecarias, posteriormente se presentan modelos de diferentes documentos y al final se añaden los presupuestos las valorizaciones y algunas fotos de la obra mencionada en el análisis del caso real.