Camino acelerado: diseño y construcción en simultáneo, aplicado a la ejecución de un centro comercial por administración

Abstract

Los proyectos de construcción, enfrentan cada vez mayores exigencias con respecto a los plazos de ejecución que los inversionistas o propietarios desean. Esta necesidad ha generado que en nuestro medio en los últimos años, y sobre todo en proyectos de capitales privados, la forma tradicional de ejecutar un proyecto, es decir: diseñar el proyecto (todas sus especialidades), licitar o seleccionar un contratista así como la supervisión y finalmente construir el proyecto, haya sido reemplazado por otras alternativas. Actualmente se viene aplicando el denominado Camino Acelerado o Fast Track, entre las fases de diseño y construcción, es decir se inician las labores de construcción cuando se tiene parcialmente culminado el diseño (proyecto, según el argot de la construcción en nuestro medio), para el inicio de las labores de construcción se tramita la respectiva licencia, usando la documentación preliminar del proyecto. Una vez culminada la construcción del proyecto se regulariza la entrega a la municipalidad la información final del proyecto, para la obtención de la licencia de funcionamiento. La presente tesis se ha abocado al estudio de un proyecto de construcción de un centro comercial, el cual se ejecuta aplicando el Camino Acelerado entre diseño y construcción, además aplica una modalidad de contratación del ejecutor de la obra diferente, denominada Obra por Administración, es decir el contratista de la obra actúa como un asesor técnico a la vez, se encarga de la gestión de los requerimientos de recursos de todo tipo para el proyecto, los cuales son comprados directamente por el propietario. Por la ejecución de esta labor el contratista recibe una contraprestación en función al personal técnico e instalaciones destinados al proyecto, y un porcentaje fijo de utilidad sobre el costo directo del proyecto, el cual como se puede entender es variable, debido a que los planos del proyecto se van entregando conforme avanzan las labores de construcción. Al aplicar esta técnica se han identificado que existen 4 procesos clave que la gestión de proyectos debe de fortalecer, estos son: Diseño del Proyecto, Comunicaciones en el Proyecto, Control de Cambios y Las Compras y Adquisiciones del proyecto. En este tipo de proyectos, el diseño juega un papel fundamental, la identificación oportuna de los requisitos de diseño (labor que le compete al propietario como a los proyectistas), es fundamental, de esta manera se aminora la probabilidad de la inclusión de cambios abruptos al diseño del proyecto, cuando ya se han construido total o parcialmente algunos entregables. Cuando los proyectos se ejecutan por el método tradicional es normal que aparezcan interferencias o incompatibilidades entre los diseños de las diversas especialidades, cuando se aplica el Camino Acelerado, se aumenta la posibilidad de estas, razón por la cual toma gran importancia la coordinación del diseño del proyecto, de modo que el mismo se ejecute según los requerimientos del cronograma de construcción. En un ambiente de cambios constante, es necesario que se tengan definidos los canales y formas de comunicación, la utilización de formatos y la asignación de responsabilidades de comunicación en el proyecto juega un rol muy importante en el éxito del proyecto. Los cambios que se ejecutan durante la ejecución de la obra, deben de ser registrados y controlados de manera adecuada, de modo que se pueda identificar el impacto de los mismos en los tiempos y costos del proyecto (cuando se ejecuta un proyecto de esta naturaleza, el aspecto tiempo es más importante que el costo). Normalmente las compras de bienes y servicios para los proyectos son una de las causas más comunes de atrasos en la ejecución de obras de construcción, los proveedores que no cumplen los plazos o la identificación tardía de requerimientos son las razones más recurrentes. Al aplicar esta técnica aumenta la probabilidad de que el proyecto sea afectado debido a compras de bienes y servicios, dado que al ejecutarse el diseño en simultaneo con la construcción, las características de los materiales y equipos a usar no están definidas desde el arranque, se requiere que los procesos de gestión de compras y diseño se coordinen, de modo de poder iniciar la gestión de compras de manera oportuna. Los tres capítulos de la presente tesis, abordan los aspectos listados en mayor grado de detalle, así mismo se presenta una propuesta de plan de gestión para proyectos que usan el Camino Acelerado o Fast Track.