Propuesta y evaluación de un proyecto inmobiliario en el cono norte de Lima

Abstract

La presente tesis nace de un trabajo realizado en la Escuela Superior de Administración de Negocios (ESAN) en el 2003 y actualizado al 2005. Éste trabajo denominado: “Propuesta y Evaluación de un proyecto Inmobiliario en el Cono Norte de Lima” trata uno de los campos de la Ingeniería Civil, como el diseño y construcción de viviendas, desde el punto de vista del Sector Privado. El interés por el tema de tesis resultó del hecho de observar dos aspectos importantes del mercado inmobiliario del Cono Norte de Lima. Primero, una alta y creciente demanda insatisfecha de viviendas que está expresada tanto por el déficit habitacional actual (aprox. 17% del déficit de Lima- 56,172 hogares) como por el déficit futuro que se prevé uno de los mayores debido a su alta tasa de crecimiento poblacional. Segundo, una pobre oferta de viviendas multifamiliares a diferencia de otros distritos donde se viene desarrollando numerosos proyectos de viviendas multifamiliares. Estos dos aspectos toman relevancia en una coyuntura muy especial donde el gobierno, mediante el programa MIVIVIENDA, viene promocionando la construcción de viviendas a través del Sector Privado. Así mismo, existe un crecimiento sostenido de la economía del Cono Norte que se ve reflejado en sus distritos de Los Olivos que tiene el 20% de su población perteneciente al nivel socio-económico NSE “B” y el distrito de Independencia donde recientemente se han consumido grandes Centros Comerciales con éxito de ventas. Dentro de este Marco: demanda insatisfecha de viviendas, poca oferta, promoción de la vivienda y creciente economía del Cono Norte. Nos planteamos el problema de investigación: ¿Qué atributos debe tener un proyecto inmobiliario privado para ser viable económica y financieramente en la zona del emergente Cono Norte? Al referirme a atributos hago mención a las características que involucra un proyecto inmobiliario privado como: Ubicación, Precio, Arquitectura, Sistema Estructural y Financiamiento. la respuesta a este problema nos dirá, también, si es posible desarrollar el mercado inmobiliario del Cono Norte a través del Sector Privado como alternativa al autoconstrucción. El desarrollo del estudio se realiza bajo la metodología de la Investigación Científica el cual contempla las siguientes partes: Definición de un área temática, Planteamiento del Problema, Objetivos específicos, Marco Teórico, Diseño Concreto, Técnicas de Recolección de Datos, Operacionalización, Instrumentos, Datos, Procesamiento de Datos y análisis de Datos. La metodología puede resumirse en: planteamiento del problema de investigación, propuestas de hipótesis (ayudado de un marco teórico) y verificación de las hipótesis planteadas. OBJETIVO. El aporte de la presente Tesis pretende: Encontrar un conjunto de atributos para un producto inmobiliario (vivienda) en el Cono Norte los cuales hagan viable el proyecto. Objetivos Específicos. Aplicar los conocimientos de las diferentes disciplinas (Administración de empresas, Gerencia de Proyectos, Ingeniería Estructural y Construcción.) que involucra el desarrollar un proyecto inmobiliario. Analizar la situación actual de la vivienda en Lima Metropolitana y en especial la del Cono Norte en los siguientes puntos: Evaluar el desempeño de los Programas de financiamiento hasta hoy aplicados, comparándolos con el programa MIVIVIENDA. Analizar las particularidades del mercado inmobiliario del Cono Norte (Actitudes y preferencias del poblador hacia los diferentes sistemas estructurales, arquitectónicos y financiamiento). Proponer una alternativa de solución a la deficiente construcción de viviendas en el Cono Norte, lo que se refleja en la alta vulnerabilidad de éstas, por medio de una propuesta desde el Sector Privado. Desarrollar todos los pasos que involucra un proyecto inmobiliario, desde la concepción de la idea, estudio de mercado, evaluación del proyecto (económica y financiera), obtención del financiamiento hasta los diseños estructurales, construcción y venta.