Financiamiento de los créditos hipotecarios en el Perú

Abstract

El progreso de un país está relacionado al incremento en la escala del bienestar socioeconómico que experimentan sus individuos, lo cual se conoce como Movilidad Social Ascendente. Cuando el bienestar de una generación se incrementa con respecto a la anterior, se habla de Movilidad Intergeneracional Ascendente, ésta se alcanza gracias a la acumulación de capital humano y al incremento del patrimonio familiar. Una forma que tienen las familias para incrementar su patrimonio es accediendo a la propiedad de una vivienda, lo cual, elevará el nivel de vida de todos sus miembros y estará en proporción a la calidad del inmueble y de su entorno. En tal sentido, el acceso a la vivienda es fundamental para la Movilidad Intergeneracional y por ende, lograr el progreso de un país. En el Perú, una limitante presente en las familias para acceder a una vivienda propia es la restricción al crédito hipotecario. Las familias dependen del ahorro propio para construir sus casas, proceso que, de acuerdo con nuestra realidad, puede tardar muchos años. Es así que el financiamiento de la vivienda es la clave fundamental para lograr la movilidad social ascendente y el desarrollo del país, dado que facilita los recursos para acceder a un crédito hipotecario de largo plazo, con tasas de intereses que generan cuotas mensuales asequibles, que en la actualidad, según Renzo Rossini, en promedio son a 15 años, en moneda nacional y a una tasa de interés de alrededor del 10%. El sector construcción en el Perú viene mostrando un crecimiento importante, con un promedio anual de 14 mil unidades construidas entre 2004 y 2008 en Lima, frente a las 7 mil unidades el quinquenio previo. Este crecimiento en el sector construcción es producto de la puesta en marcha del programa Mi Vivienda por parte del Estado, el cual incrementó la oferta de créditos hipotecarios; así como también del buen momento que viene atravesando la economía peruana, fundamentado en el continuo crecimiento de su demanda interna, la cual demanda créditos hipotecarios. Si bien los bancos han incrementado la oferta de créditos hipotecarios en condiciones más accesibles, aún existe un déficit de aproximadamente 303,283 de viviendas en Lima Metropolitana y el Callao. Estos créditos, aparte de no ser financiados adecuadamente con fuentes de largo plazo, no necesariamente aseguran a los prestamistas una tasa fija para toda la vida del préstamo, y además, en muchos casos, aún se siguen entregando en dólares. Es por esta razón que se plantea la necesidad de conseguir fuentes de financiamiento distintas a las tradicionales, que permitan resolver el problema de fondeo de largo plazo y den paso al surgimiento de préstamos con tasas de interés fija para los clientes. Una alternativa para solucionar estos problemas, la brinda el mercado de valores, permitiendo a las empresas del sistema financiero desarrollar y negociar instrumentos necesarios para fondear nuevas carteras de crédito hipotecario que ayuden a satisfacer la demanda de viviendas en el Perú. El presente documento presenta un diagnóstico de los principales instrumentos de financiamiento que disponen las empresas del sistema financiero, para otorgar créditos hipotecarios; prestando especial atención a la Titulización de Créditos Hipotecarios.